Herramienta gratuita
Calculadora de la plusvalía municipal
Calcula cuánto pagarías de plusvalía municipal al vender tu casa. Basta con el último recibo del IBI y la fecha en que la compraste. Si añades los precios de compra y de venta, la calculamos también por el método real y te quedas con el más bajo.
Cómo se calcula
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos métodos y se paga por el que salga más bajo:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente según los años que has tenido la casa. La calculadora usa los coeficientes máximos que marca la ley para la fecha de venta o, en los municipios de la lista que los tienen, los propios de su ordenanza cuando son más bajos.
- Método real: la ganancia (precio de venta menos precio de compra) multiplicada por la parte que corresponde al suelo según el Catastro.
- Si no hay ganancia, no hay impuesto. Y la cuota es la base por el tipo de tu ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %.
Coeficientes: Real Decreto-ley 8/2023, art. 24 (de nuevo aplicable desde el 28/01/2026), para ventas del 28/01/2026 al 30/11/2026; Real Decreto-ley 29/2026, art. 10 (con efectos desde el 01/12/2026, pendiente de convalidación por el Congreso), para ventas desde el 01/12/2026. Fuente: art. 107 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE), comprobado el 18 de octubre de 2026. Fuera de los municipios de la lista no incluye lo que depende de cada ordenanza (coeficientes propios más bajos), y en ninguno incluye reducciones ni bonificaciones: el resultado es orientativo y por arriba. No sustituye el asesoramiento fiscal.
Ordenanzas comprobadas: Alcalá de Guadaíra · Barbate · Cádiz · Chiclana de la Frontera · Chipiona · Conil de la Frontera · Dos Hermanas · El Puerto de Santa María · Jerez de la Frontera · Mairena del Aljarafe · Rota · San Fernando · San Roque · Sanlúcar de Barrameda · Sevilla · Tarifa · Tomares · Vejer de la Frontera.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. Si el vendedor no reside en España, la ley pone al comprador como sustituto.
¿Y si vendo por menos de lo que compré?
Si no hay ganancia, no hay impuesto. Hay que declararlo igualmente en el ayuntamiento, con las escrituras de compra y de venta.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI: aparece el valor catastral total y, desglosado, el del suelo y el de la construcción.
¿Por qué el resultado puede no coincidir con lo que me cobre el ayuntamiento?
Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos que los máximos, reducciones o bonificaciones (por ejemplo, en herencias). La calculadora usa los máximos legales (salvo en los municipios de la lista, con sus coeficientes propios donde son más bajos): el resultado es una estimación por arriba.
¿Qué plazo tengo para pagarla?
30 días hábiles desde la firma de la venta. En una herencia, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
Más sobre los gastos del vendedor en la guía Cuánto cuesta vender una casa.
¿Sabes a qué precio puedes vender?
La plusvalía depende del precio de venta. Te preparamos un informe de valoración profesional, gratis y en menos de 24 horas.