Guías para vender · revisada el 18 de octubre de 2026
Cuánto cuesta vender una casa: gastos e impuestos del vendedor
Vender una casa no sale gratis, pero casi todos los gastos se pueden prever. Aquí tienes, uno a uno, los que suelen tocarle al vendedor, quién paga qué y qué cambia según tu caso o tu municipio.
Primero, qué no pagas tú
El impuesto grande de una compraventa de vivienda usada es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Lo paga el comprador y el tipo lo fija cada comunidad autónoma. A ti te toca lo que verás a continuación; algunas cifras dependen de tu ayuntamiento o de tu situación, y te lo diremos.
Plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava lo que ha subido el valor del suelo mientras la casa fue tuya. En una venta lo paga el vendedor. Lo regula cada ayuntamiento con su ordenanza, dentro de los límites de la ley estatal, y el tipo nunca puede pasar del 30 %.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos formas de calcularla y puedes quedarte con la que te salga más barata:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo (suele figurar en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente según los años que has tenido la casa. Tu ayuntamiento aplica sus coeficientes, que no pueden superar unos máximos fijados por ley estatal.
- Método real: la diferencia entre lo que vendes y lo que compraste, aplicada solo a la parte que corresponde al suelo según el valor catastral.
- Sin ganancia, sin impuesto: si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía. Tienes que declararlo y aportar las escrituras de compra y venta.
- Dación en pago: está exenta la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, si se cumplen los requisitos de la ley (entre otros, no tener otros bienes para pagar la deuda).
Ojo con los coeficientes en 2026
Este año los coeficientes máximos han cambiado varias veces: el Congreso derogó dos reales decretos-ley que los modificaban (16/2025 y 26/2026). El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre) fija nuevos máximos desde el 1 de diciembre de 2026, y hoy está pendiente de convalidación. Pregunta en tu ayuntamiento qué coeficientes aplica el día que firmes.
El plazo para declararla en una venta es de 30 días hábiles desde la firma.
IRPF: la ganancia de la venta
Si vendes por más de lo que te costó, esa ganancia patrimonial va a tu declaración de la renta del año siguiente. No se calcula con el precio a secas: al precio de venta le restas los gastos de vender (plusvalía municipal, honorarios, notaría que te toque) y al de compra le sumas los gastos e impuestos que pagaste al comprar y las mejoras que hayas hecho.
La ganancia tributa en la escala del ahorro, que en 2026 es la misma en toda España salvo País Vasco y Navarra, que tienen la suya:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.000 a 50.000 €: 21 %
- De 50.000 a 200.000 €: 23 %
- De 200.000 a 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 30 %
Cuándo no pagas IRPF
Hay casos en los que la ganancia queda exenta:
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Hacienda pide haber vivido en ella al menos tres años seguidos. Esta exención también alcanza a personas con dependencia severa o gran dependencia.
- Reinversión: si metes todo lo que obtienes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de vender), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Dación en pago de la vivienda habitual al banco, con los requisitos de la ley.
Si te queda hipoteca
Pide al banco un certificado de deuda pendiente. Lo normal es devolver lo que debes el mismo día de la firma, con el dinero del comprador. Si tu préstamo se firmó desde el 16 de junio de 2019 (o se novó o subrogó después), la comisión por amortizar antes de tiempo tiene topes legales. Por ejemplo, en tipo fijo no puede pasar del 2 % de lo devuelto en los diez primeros años ni del 1,5 % después, ni superar la pérdida real del banco.
Pagar la deuda no borra la hipoteca del Registro. Para eso hay que firmar una escritura de cancelación e inscribirla. Ese gasto corresponde al propietario, que eres tú.
Certificado energético
Es obligatorio para vender. Lo hace un técnico, se inscribe en el registro de tu comunidad y dura diez años como máximo (cinco si sale con una G). La etiqueta debe ir en la publicidad. La etiqueta debe figurar en la publicidad, así que conviene encargarlo antes de anunciar la casa: se tramita en pocos días y tiene que estar listo para dárselo al comprador. Su precio lo marca cada profesional.
Notaría y registro
El Código Civil dice que otorgar la escritura corre a cuenta del vendedor, y la primera copia y lo posterior a la venta, del comprador, salvo pacto. La inscripción en el Registro la paga, según el arancel, aquel a cuyo favor se inscribe: el comprador. Es frecuente pactar que el comprador lo asuma todo; déjalo claro en las arras.
Honorarios de la inmobiliaria
No hay tarifa oficial: se pactan libremente con la agencia y deben constar por escrito en el encargo. En el IRPF se restan del precio de venta.
Todos estos números parten de un dato: el precio al que de verdad se puede vender tu casa. Si quieres tenerlo antes de echar cuentas, pide nuestro informe de valoración gratuito; te lo enviamos en 24 horas.
IBI y comunidad del año
El IBI se devenga el 1 de enero y lo debe quien era propietario ese día. Si vendes a mitad de año, podéis pactar repartirlo por meses. Además, la casa responde de los recibos de IBI pendientes, así que el comprador te pedirá el último pagado.
Con la comunidad pasa algo parecido: en la escritura tienes que declarar que estás al corriente y aportar un certificado del administrador. Las cuotas que vencen después de la venta ya son del comprador.
En resumen
El comprador paga el ITP. Tú, la plusvalía municipal (si hay ganancia del suelo), el IRPF sobre la ganancia (salvo exenciones), la cancelación de la hipoteca, el certificado energético, la escritura y los honorarios pactados. Las cifras de plusvalía cambian por ayuntamiento y por fecha de firma: consúltalas antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender?
En una venta, el vendedor. Solo si el vendedor no reside en España, la ley pone al comprador como sustituto.
¿Pago plusvalía si vendo perdiendo dinero?
No. Si no hay incremento de valor, no hay impuesto, pero debes declararlo con las escrituras de compra y de venta.
Tengo más de 65 años, ¿pago IRPF al vender mi casa?
Si es tu vivienda habitual y has vivido en ella al menos tres años seguidos, la ganancia está exenta.
¿Qué pasa si no reinvierto todo el dinero en otra vivienda?
La exención por reinversión será proporcional a lo que reinviertas, dentro del plazo de dos años.
Soy no residente, ¿hay algo distinto?
Sí. El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo a Hacienda a cuenta de tu impuesto.
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Fuentes (consultadas el 18 de octubre de 2026): Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 63, 64, 75 y 104 a 110) · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 10, coeficientes del IIVTNU) · Resolución de 2 de octubre de 2026: derogación del Real Decreto-ley 26/2026 · Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33, 35, 36 y 38) · Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: escala del ahorro · Agencia Tributaria: transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años · Agencia Tributaria: exención por reinversión en vivienda habitual · Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23) · Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios · Código Civil (art. 1455) · Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores (norma octava) · Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.e) · Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (art. 25.2). Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico de tu caso concreto.
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