Guías para vender · revisada el 18 de octubre de 2026
Vender una casa heredada: pasos, impuestos y plazos
Heredar una casa y venderla son dos operaciones distintas, cada una con sus trámites e impuestos. Te contamos el orden lógico, los plazos que corren desde el fallecimiento y qué pasa cuando los herederos no se ponen de acuerdo.
Paso 1: reunir los papeles de la herencia
- Certificado de defunción, del Registro Civil.
- Certificado de últimas voluntades, del Ministerio de Justicia: dice si había testamento y ante qué notario.
- Testamento o, si no lo hay, declaración de herederos, que se tramita ante notario.
- La escritura de la casa y el último recibo del IBI.
Paso 2: aceptar la herencia
Para que la casa pase a vuestro nombre hay que aceptar la herencia y repartirla en una escritura ante notario. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Lo normal es tenerlo hecho antes de vender; tu notario te dirá si en tu caso puede hacerse todo en el mismo acto.
El impuesto de sucesiones
Lo paga cada heredero por lo que recibe. Es un impuesto estatal, pero cada comunidad autónoma fija reducciones y bonificaciones, así que lo que pagas depende mucho de dónde vivía el fallecido. El plazo para presentarlo es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, pero solo dentro de los cinco primeros.
Ejemplo de Andalucía (no vale para otras comunidades): para fallecimientos desde 2022, cónyuge, hijos, nietos y padres tienen una reducción de 1.000.000 € por persona y, además, una bonificación del 99 % de la cuota. Si se hereda la vivienda habitual del fallecido, hay otra reducción del 99 % de su valor, con la condición de mantenerla tres años. Si vendes antes, la perderías y habría que pagar la diferencia con intereses: tenlo en cuenta antes de poner la casa a la venta.
La base del impuesto es, como mínimo, el valor de referencia del Catastro, salvo que declaréis uno mayor.
Dos plusvalías municipales, no una
Aquí hay una sorpresa frecuente: la plusvalía municipal (IIVTNU, el impuesto sobre lo que ha subido el suelo) aparece dos veces.
- Al heredar: la pagan los herederos, por lo que subió el suelo mientras la casa fue del fallecido. Plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % a hijos, cónyuge y padres; depende de cada ordenanza.
- Al vender: la pagáis como vendedores, por lo que subió el suelo desde el fallecimiento hasta la venta. Plazo: 30 días hábiles desde la firma. Si vendéis poco después de heredar, suele ser pequeña.
El IRPF cuando vendéis
La ganancia de la venta tributa en el IRPF de cada heredero, según su parte. La clave está en el valor de adquisición: no es lo que pagó tu familiar en su día, sino el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado. A eso se suman los impuestos y gastos de la herencia que correspondan a la casa.
Por eso, si se declaró un valor ajustado a la realidad y vendéis al poco tiempo por un precio parecido, la ganancia suele ser pequeña o nula. Si se declaró un valor bajo, la ganancia será mayor. La escala del ahorro va del 19 % al 30 % (País Vasco y Navarra tienen la suya).
Proindiviso: cuando la casa es de varios
Al heredar entre hermanos, la casa queda en proindiviso: es de todos a la vez, cada uno con su porcentaje. Para vender la casa entera hace falta que firmen todos.
¿Y si uno no quiere? El Código Civil dice que nadie está obligado a seguir en la copropiedad. Las salidas habituales son:
- Comprar la parte del que no quiere vender, o que él compre la vuestra.
- Vender solo tu parte. Es legal, aunque hay menos compradores para una cuota. Si se la vendes a un extraño, los demás copropietarios tienen derecho a quedársela por el mismo precio (derecho de retracto).
- Acción de división en el juzgado. Si la casa no se puede dividir, se acaba vendiendo y repartiendo el dinero, a menudo en subasta. Es la última opción: lleva tiempo y suele dar un precio peor.
Antes de decidir, el precio
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En resumen
Primero, papeles y aceptación de la herencia. En seis meses desde el fallecimiento, sucesiones y la plusvalía de la herencia (ambos prorrogables). Al vender, otra plusvalía y el IRPF, calculado desde el valor declarado al heredar. Si un heredero no quiere vender, negociad antes de ir al juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin aceptar la herencia?
No. Hay que aceptarla en notaría y, normalmente, inscribirla a nombre de los herederos antes de vender.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar sucesiones?
Seis meses desde el fallecimiento, con posible prórroga de otros seis si la pides en los cinco primeros meses.
¿Por qué pago dos plusvalías municipales?
Una grava la subida del suelo hasta el fallecimiento (la herencia) y otra desde el fallecimiento hasta la venta.
¿Qué valor uso como compra en el IRPF?
El declarado en el impuesto de sucesiones, sin superar el valor de mercado, más los gastos e impuestos de la herencia.
Un hermano no quiere vender, ¿qué hago?
Negociad la compra de su parte. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división en el juzgado.
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Fuentes (consultadas el 18 de octubre de 2026): Agencia Tributaria de Andalucía: beneficios fiscales en el impuesto sobre sucesiones · Agencia Tributaria de Andalucía: prórroga del plazo del impuesto sobre sucesiones · Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía · Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 106, 108 y 110) · Ley 35/2006 del IRPF (arts. 35 y 36) · Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: escala del ahorro · Código Civil (arts. 400, 404 y 1522) · Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia · Ministerio de Justicia: certificado de actos de última voluntad. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico de tu caso concreto.
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